中国网财经2月13日讯蓝光发展昨日晚间发布的公告显示,1月公司新增7宗房地产项目,金额合计约12.76亿元,所获地块分布于兰溪、扬州、洛阳、南通和重庆等城市;而去年同期公司新增了位于四川资阳市的1个房地产项目,交易总对价约2.97亿元。

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中国网财经4月2日讯(记者安平
见习记者胡靖聆)金科股份在2018年实现了一个巨大突破,首次迈入千亿房企阵营。

从拿地和销售金额来看,蓝光发展近年来处于高速扩张状态。统计显示,蓝光发展2018年全年拿地总价约284亿元,同比增长65.4%;销售金额1041.7亿元,与2017年的689.1亿元相比增长51.2%。

蓝光发展销售首破千亿负债率连续三年超80%

金科股份近期发布的2018年财报显示,报告期内公司实现营业收入412.34亿元,同比增长19%;实现净利润40.21亿元,同比增长76%;全年合约销售额1188亿元,同比增长81%。

这是蓝光发展首次迈入“千亿俱乐部”,不过随之而来的代价是不断上涨的负债和日益窘迫的现金流。

连爆十余起质量维权诉讼涉赔金额1.2亿

然而,销售猛增的同时,金科股份的负债金额也在走高。截至2018年12月31日,金科股份总负债1929.32亿元,与2017年末的1349.98亿元相比增长42.92%,资产负债率为83.63%;其中短期借款31.96亿元,一年内到期的非流动负债为244.43亿元,而同期公司账上的货币资金为298.52亿元。

蓝光发展此前披露的公告显示,截至2018年11月30日,公司合并口径下的借款余额为551亿元,较2017年末的347.81亿元增长203.19亿元;具体来看,银行贷款增加53.01亿元、发行债券、发行资产支持票据分别增加60.88亿元和15.15亿元,其他借款则增加了74.15亿元。

“九年破千亿”是四川最大房企蓝光发展掌舵人杨铿在2013年提出的目标。

此前金科股份披露公告显示,截至2019年1月末,公司合并口径下借款余额为901.57亿元,较2018年末借款余额增加80.56亿元,增加金额超过2018年末净资产的20%。

从2018年三季报看,截至9月30日,蓝光发展的负债总额达1087.89亿元,在A股123家上市房企中排第18位;资产负债率为81.53%,有息资产负债率42.63%。而2017年末蓝光发展的负债总额为761.94亿元,资产负债率为80%。

不到九年时间,杨铿带领蓝光发展从区域性房企走向全国,迈向千亿俱乐部。据观点指数统计,2018年全年,蓝光录得销售金额为1170.6亿元。首次迈入千亿的同时,长江商报记者在其官网发现,蓝光已成为全国百强房企TOP22,百强房企成长性TOP10第三位。

现金流方面,2018年,金科股份经营活动产生的现金流量净额为13.29亿元,与2017年的-84.86亿元相比有所改善,在已经发布年报的44家上市房企中位列第28位。

2018年前三季经营性现金流-38亿

然而,开疆拓土的背后,其高层人员陆续离职、股价低迷、负债率走高,深陷诉讼纠纷等问题也日渐凸显。长江商报记者梳理发现,其近年资产负债率逐年增长,2015年至2018年三季度末,资产负债率分别为79.82%、80.90%、80.00%、81.53%,远远超过行业60%-70%的正常范围。

自2019年以来,金科股份也在频繁融资。据中国网财经记者不完全统计,金科股份今年已融资5笔,金额合计约93亿元,所募资金主要用于偿还金融机构借款、存续公司债等其他符合监管要求的用途。

与此同时,蓝光发展担保金额也水涨船高。截至2018年12月31日,蓝光发展及其控股子公司对外担保余额为383.56万元,占2017年末净资产的比例为263.71%;为控股子公司、控股子公司为母公司以及控股子公司相互间提供的担保余额为365.49亿元,占2017年末净资产的比例为251.29%。

易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示,蓝光发展这几年被誉为黑马类型的企业,负债攀升和其战略扩张有关,一方面不断并购项目,进行招拍挂规模扩张,另一方便需要大量资金,销售回款乏力,融资困难。作为一家区域房企,蓝光发展正在逐步开始自己的全国化布局之路,在逆周期进行扩张面临不小考验,需要更加谨慎。

给盈利能力较差子公司提供财务资助

经济学家宋清辉在接受中国网财经记者采访时表示:“对于上市公司来说,为其他企业提供担保有风险,一旦担保黑洞出现,损害的不仅仅只是企业和银行的利益。”宋清辉进一步解释称,无论担保对象是谁、资质如何,担保总额占公司净资产的比例不宜超过50%。

全国布局扩张至50城

尽管负债高企、经营性现金流也不宽裕,但金科股份仍频繁为子公司、参股公司进行财务资助。

负债高企的蓝光发展,其经营性现金流的表现也差强人意。数据显示,2018年前三季度,蓝光发展经营活动产生的现金流量净额为-38.54亿元,在A股123家上市房企中位列倒数第16。

企业的发展往往与掌舵人的成长轨迹和性情相辅相成。1989年,蓝光集团还是成都市西城区兰光汽车零配件厂,彼时,20多岁的杨铿在成都工程机械集团上游一家机械厂工作。1990年,29岁的杨铿从国企离职下海,结束原本安逸平稳的生活创办蓝光。

公告显示,截至2018年11月末,金科股份因房地产开发项目建设需要对外提供财务资助余额为73.32亿元,其中对房地产项目公司(含参股房地产项目公司及并表但持股未超过50%的控股房地产项目子公司)提供财务资助余额为72.10亿元,公司控股房地产项目子公司对其股东提供财务资助余额为1.22亿元。

在此背景下,蓝光发展加快了筹资步伐。2018年前三季度,蓝光发展筹资活动产生的现金流量净额为156.34亿,而上年同期仅为13.98亿元。2019年2月1日,蓝光发展还计划发行不超过20亿元债券,扣除发行费用后拟用于偿还公司债务、补充流动资金或项目建设等。

蓝光发展起家于成都,在长达十多年的时间里都是蜀地房企龙头。2009年,蓝光发展先后大手笔在重庆、北京拿下地块,迈出跨向全国发展的步伐。

而这些财务资助的对象,不乏营收为0、甚至净利润为负的企业。以2018年11月18日晚间发布的公告为例,金科股份计划向4家子公司提供不超过7.8亿元的日常经营资金,但在这4家公司中,嘉兴宝泰与嘉兴茂凯2018年1-6月营收、利润、净利润均为0;上海弘久2017年全年营业收入0万元,利润总额-277.15万元,净利润-277.15万元。

频遭消费者投诉

2015年,蓝光发展(600466.SH)成功借壳迪康药业。那一年,蓝光地产业务销售仅为182.72亿元,两年后的2017年跃至581.52亿元,三年复合增长率达78.4%。

对于把巨额资金借给盈利能力很差公司的行为,北京工商大学商学院教授王峰娟认为,,这存在着一定的风险,一旦资助不能收回,对中小股东带来的将是巨大的伤害。有投资者也提出质疑,金科股份巨额资助的资金从何而来?是否为项目的预售回款资金?

在人民网“地方领导留言板”,有网友投诉称,南京板桥蓝光公园一号公园宣传的时候主打精装修,但近期交付时候精装修质量差且装修标准用料与样板间不符,质量问题很多,宣传时承诺的4500平儿童娱乐设施、河滨跑道都未实现。

“九年破千亿”是杨铿在2013年提出的目标。不到九年时间,杨铿秉承以“以德立信,以能制胜”的核心价值观带领蓝光从区域性房企走向全国,迈向千亿俱乐部。

一年对子公司担保354亿元

人民网的强国论坛上,也有网友称自己买到的自贡市贡井区蓝光一号商品房,入住次年楼上装修出现客厅顶几米长裂缝漏水严重,物业修复后的当年墙面又出现大面积开裂。该网友还表示,其所住的那栋楼有很多家都是这样。

2019年1月24日,蓝光发展发布2018年度业绩预增公告。公司预计2018年度实现归属于上市公司股东的净利润约为21.5亿元到24.5亿元,与上年同期相比增加约7.84亿元到10.84亿元,同比增加约57%至79%;预计2018年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约为22.5亿元到25.5亿元,与上年同期相比增加约9.13亿元到12.13亿元,同比增加约68%至91%。

此外,金科股份还存在大量的对外担保。2018年,金科股份对子公司担保实际发生额合计为354亿元。

四川泸州新闻网上也有网友表示,位于四川泸州龙马潭蜀泸大道三段的泸州蓝光•长岛国际社区,开发商卖房时宣传楼盘外有一个湿地公园,很多业主就是因这个公园才在此买的房,可目前当地政府称“并无此规划”。

目前,蓝光发展已成为全国百强房企TOP22,百强房企成长性TOP10第三位。截止目前蓝光共进驻17大区域,50余座城市,100多个项目完成全国化布局。

截至2019年2月末,金科股份对参股公司提供的担保余额为104.14亿元,对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为675.85亿元,合计担保余额为779.99亿元,占本公司最近一期经审计净资产的336.48%,占总资产的33.81%。

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发债“补血”三年超百亿

2019年3月25日,金科股份发布公告,预计为5家控股子公司融资提供新增担保额度总额不超过24.29亿元。但这5家被担保的公司,有3家2018年前三季度净利润告负,遂宁金科房地产开发有限公司亏损了1056.91万元。

从拿地和销售金额来看,蓝光发展近年来处于高速扩张状态。统计显示,蓝光发展2018年全年拿地总价约284亿元,同比增长65.4%;销售金额1041.7亿元,与2017年的689.1亿元相比增长51.2%。

中国网财经记者注意到,金科股份向不同股东收取的担保年费率不一。比如,2017年,金科股份按年费率不超过1.5%计算向控股股东金科控股及实控人黄红云支付担保费,担保费总额不超过2500万元。到了2018年,年费率不超过1.2%,担保费总额预计不超过6000万元。而在2014年的一则担保中,金科股份给控股股东的担保年费率不超过1%,而给非控股股东及实际控制人外的其他方的担保费率为0.7%。

规模扩张之下,企业资产负债率水平也突破千亿。从2018年三季报看,截至9月30日,蓝光发展的负债总额达1087.89亿元,在A股123家上市房企中排第18位;资产负债率为81.53%,有息资产负债率42.63%。而2017年末蓝光发展的负债总额为761.94亿元,资产负债率为80%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,担保本身是偏中性的,但是如果频频担保,又遇到企业自身经营效益减弱,确实有很多压力和风险的。

长江商报记者梳理发现,蓝光发展近年资产负债率逐年增长,2015年至2018年三季度末,资产负债率分别为79.82%、80.90%、80.00%、81.53%。据中泰证券研究报告显示,蓝光的净负债比率约为115%。并较2017年末扩大了23.55个百分点,同期,行业平均水平在80%左右。

金科股份在自身负债高企的背景下,为何频繁为子公司提供财务资助和担保?且资助和担保的对象不乏经营效益不佳的公司。公司是否出台有效的防范风险措施,保证上市公司利益和中小股民利益?中国网财经记者致函金科股份,截至发稿未收到任何回复。

此外,蓝光目前的有息负债占净资产比已升至历史高位。截至2018年11月30日,公司合并口径下的借款余额为551.00亿元,较公司2017年末经审计借款余额347.81亿元增加203.19亿元,2018年1-11月累计新增借款占2017年末经审计净资产190.46亿元的106.68%,超过100%。具体来看,银行贷款增加53.01亿元、发行债券、发行资产支持票据分别增加60.88亿元和15.15亿元,其他借款则增加了74.15亿元。

( 作者:安平 胡靖聆 编辑:刘小菲 )

有息负债快速攀升,公司对外担保金额也上涨至高位。截至2018年12月31日,公司及控股子公司对外担保余额为383.56万元,占公司2017年末经审计归属于上市公司股东净资产的263.71%;公司为控股子公司、控股子公司为本公司以及控股子公司相互间提供的担保余额为365.49亿元,占公司2017年末经审计归属于上市公司股东净资产的251.29%。

负债累累下不得不发债“补血”。2018年以来,蓝光发展曾多次发债,包括在境外发行美元债券,发行公司债券和短期规模融资产品等。2016年蓝光发展永续债借了7.8亿,2017年激增到46亿,2018年上半年是50亿。2018年中期业绩报告显示,蓝光发展2018年中期平均融资成本为7.33%。可供对比的是,主流上市房企平均融资成本均值6.07%。

此外,蓝光发展的经营性现金流表现也并不乐观。2018年前三季度,蓝光发展经营活动产生的现金流量净额为-38.54亿元,在A股123家上市房企中位列倒数第16。

这一系列的数据也受到了金融机构的质疑。

在信用评级上,2018年6月标普评级宣布,授予蓝光发展“B+”的长期主体信用评级。标普预计,未来两年蓝光发展的杠杆率将保持在高位。同时,由于其采用轻土地战略,土地储备规模较小,利润率低于平均水平,这一状况使得蓝光发展易受到市场波动的影响,中期增长情况的可见度较低。

股价方面,2018年以来,蓝光发展的股价持续低迷。2018年1月13日,股价曾高达13.1元/股,在6月份之后,股价持续下挫,均低于8元/股。2019年2月16日收盘价为5.66元/股。

严跃进认为,蓝光在融资方面需要警惕,关键就在于需要加快项目的销售,进而回笼资金。从偿债能力的角度看,本身也压力不大,尤其是并购成本不高,部分项目并购后快速进入销售期,也可以创造更多的现金流。

诉讼纠纷赔偿上亿

然而,以“客户满意是我们的第一目标,尊重和关心员工的个人利益”为核心理念的蓝光正陷入多地项目诉讼纠纷中。长江商报记者梳理发现,仅2018年年底以来,全国就有十余起精装修维权事件。

2018年12月12日,位于泸州龙马潭蜀泸大道三段的泸州蓝光·长岛国际社区爆发业主维权。网友反映,“开发商卖房时宣传小区门口有200亩湿地公园,而且是建设中,结果去规划局问,湿地公园没有落实,涉嫌虚假宣传;10月12日,嵊州楼市曝光了蓝光雍锦世家四项维权信息;12月18日,合肥蓝光雍锦半岛有业主反映,南北入户装修标准不一等;12月26日,西安蓝光公园华府业主在微博发文,西安蓝光公园华府未达到交付标准,房屋墙体内部有明显倾斜,室内外做工粗糙;12月28日,网友发文表示位于成都市龙泉驿区蓝光翡翠澜庭在通过验房后发现,房屋竟检查出了几十处问题。包括墙角、门缝等到处都是缝隙,地板、地砖多处空鼓,验房师更是直接表示,不具备入住条件。

此外,1月7日晚间,蓝光发展发布《关于控股子公司诉讼事项进展的公告》,披露重庆薪环企业港投资有限公司与蓝光发展控股子公司重庆蓝光房地产开发有限公司因合作框架协议纠纷的诉讼进展。据公告披露,最高人民法院二审判决重庆蓝光赔偿重庆薪环1.2亿元,该判决结果预计将减少公司2018年度净利润约9000万元,最终以实际执行及公司披露的年度报告为准。

值得注意的是,蓝光发展发布公告称,魏开忠因个人原因辞去公司第七届董事会董事职务。魏开忠的离职并不是个例。2016年以来,蓝光发展面临高管组团离职的窘境。2016年,蓝光发展副董事长张志成、董事会秘书蒋黎、常务副总裁张亦农、副总裁罗庚先后离职。2018年,董事和高级副总裁吕正刚、董事任东川和董事李澄宇陆续离职;2018年8月,李高飞主动辞去公司董事、副总裁及董事会秘书。

“深陷全国性诉讼纠纷的背后是蓝光近两年高周转,激进扩张。”严跃进认为,区域性房企参与全国化布局应该结合自身情况,发挥自身优势,要随时监控自身的抗风险能力,不盲目扩张,而是专注于产品本身,在弯道超车中取得一席之地。此外要积极在人事等方面建立稳妥的制度,防范管理层波动,这样才可以真正形成稳健的和可持续的发展模式。(长江商报
记者 江楚雅)

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